Prima di formalizzare l’acquisto di una casa, il venditore e l’acquirente devono effettuare una serie di verifiche tecniche, al fine di tutelare i rispettivi interessi e ottemperare agli obblighi burocratici ed amministrativi previsti dalla legge. A differenza di quanto si possa pensare, infatti, l’intermediazione di un’agenzia immobiliare e del notaio non sono sufficienti a garantire la piena regolarità della transazione; da ciò deriva la necessità di eseguire alcuni accertamenti preliminari volti a garantire la trasparenza e la conformità della compravendita. Di seguito, vediamo quali sono e in che modo devono essere implementati prima del compromesso o del rogito notarile.

Verifica della regolarità urbanistica dell’immobile

Uno degli obblighi fondamentali del potenziale acquirente consiste nel verificare che l’unità abitativa sia in regola dal punto di vista urbanistico. In altre parole, il soggetto che valuta il possibile acquisto deve accertarsi che lo stato attuale dell’immobile coincida con i riscontri delle autorizzazioni urbanistiche; a tale scopo, quindi, dovrà richiedere la licenza edilizia (se l’edificio è stato costruito prima del 1977), la concessione edilizia (per immobili edificati tra il 1977 e il 2003) o il permesso a costruire (per immobili di costruzione posteriore al 2003).

Nel caso in cui l’edificio sia precedente al 1° settembre del 1967, il potenziale acquirente deve comunque eseguire le verifiche relative alla regolarità urbanistica. Per fare ciò, occorre richiedere il disegno del progetto dell’immobile, così da constatare se ci sono delle difformità. È bene tenere a mente che la “legittimità edilizia” di un edificio deriva dai titoli autorizzativi citati in precedenza.

Per avere una sorta di ‘istantanea’ dello stato dell’immobile, è consigliabile produrre una planimetria catastale, da richiedere all’Agenzia delle Entrate oppure ad un portale specializzato come Ivisura. La planimetria è una rappresentazione grafica in scala della casa e delle relative pertinenze e, in quanto tale, non ha valore di certificazione.

Di conseguenza, se le modifiche rispetto al progetto originario sono state debitamente autorizzate ma non risultano nella planimetria, sarà sufficiente richiedere una variazione catastale, affidando la procedura ad un tecnico qualificato (fatta eccezioni per difformità di mera natura grafica, di lieve entità o che non coincidano con una variazione del numero dei vani o della rendita catastale). Al contrario, se le modifiche strutturali non sono state debitamente autorizzate con apposito titolo, l’erede (o il compratore) deve procedere alla regolarizzazione tramite sanatoria; purtroppo, non sempre un abuso edilizio può essere ‘sanato’: per questo è indispensabile effettuare tutte le verifiche del caso già in fase di contrattazione o prima di siglare il compromesso.

Controlli catastali di conformità

La planimetria dell’immobile oggetto della compravendita viene estrapolata dagli archivi del Catasto tramite visura catastale; la procedura consente di accedere anche ad altri dati relativi alla singola unità abitativa, inclusi in un documento tecnico di riepilogo.

All’interno della visura catastale sono infatti riportati sia gli estremi anagrafici dell’intestatario sia i dati identificativi e reddituali dell’immobile. Questi riscontri consentono quindi di accertare l’identità del proprietario della casa o, in caso di successione ereditaria, verificare chi sono i titolari dei diritti di proprietà. Dalla planimetria è possibile, come detto, constatare se lo stato di fatto dell’immobile coincide con quello registrato negli archivi del Catasto. Per attuare una verifica a più ampio raggio, è possibile anche richiedere una visura storica (per soggetto o per immobile), così da estrapolare tutti i dati registrati al catasto.

Infine, è importante eseguire anche una visura ipotecaria o ipocatastale; la procedura permette di consultare tutte le formalità presenti nella banca dati ipotecaria. Particolare attenzione va prestato alle “Trascrizioni” perché, come spiega il sito ufficiale dell’Agenzia delle Entrate, “mediante l’ispezione delle trascrizioni è possibile visionare anche quelle relative ad atti di costituzione di vincoli di vario genere (pignoramenti, sequestri, domande giudiziali)”.

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Pubblicato il 21 novembre 2022